Documentación necesaria
Búsquedas preliminares
Estatutos de la comunidad de propietarios
La compraventa de vivienda
El precontrato
El contrato
Arras o señal
La escritura

El Número de Identificación Fiscal (NIF) o del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) será requerido para la firma de la escritura, para abrir una cuenta en el banco, etc.

Si encontraste tu casa ideal que responda a tus necesidades, se adapte a las posibilidades financieras y el vendedor parece que tiene todo en regla, así que, decídete. No firmes nada sin que lo vea tu abogado. Si interviene un abogado será él quien nos pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debemos aportar.

Una vez decidida la adquisición de una vivienda, la primera gestión es comprobar su situación legal en el Registro de la Propiedad solicitando una nota simple. En este documento figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o administrativos... etc. Para solicitar esta Nota Simple, basta con rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los datos de la vivienda. El Registro de Propiedad es el organismo administrativo encargado de calificar, anotar, inscribir y certificar cualquier incidencia contractual relativa a un inmueble.

El catastro es un registro administrativo del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes urbanos y rústicos: características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encontrarán la localización, superficie, uso o destino, la calidad de la construcción,la representación gráfica, el titular catastral,la referencia catastral y su valor catastral.

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral.

La referencia catastral está formada por veinte caracteres entre los que se incluyen, en el caso de bienes urbanos las coordenadas geográficas de la parcela de que se trate.

La escritura pública es el contrato de compraventa que se firma ante notario. No existe obligación de escrituras la compraventa, pero es conveniente por las siguientes razones: el notario supervisa la venta de forma imparcial, nos permitirá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, así como también podremos pedir un préstamo hipotecario usando la nueva vivienda como garantía; y por último, nos dará plena seguridad de que adquirimos la vivienda sin posibilidad de que nadie pueda reclamarla.

El vendedor de una vivienda debe entregar al futuro comprador Los estatutos de la comunidad de propietarios.

Los estatutos son la muestra de la voluntad de los copropietarios, debiendo respetar siempre los límites legales establecidos en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Su realización no es obligatoria y no exigen ningún requisito especial en su forma aunque si se pretenden inscribir en el Registro de la Propiedad será necesario otorgarlos en Escritura Pública, para lo cual habrá que ir a un Notario.

Es contenido normal de los estatutos: la prohibición de determinadas actividades, establecer cuotas para gastos comunes, exonerar de participar en gastos a determinados sujetos, atribuir el uso de un elemento común a uno , o a varios, de los propietarios, reglas de conservación y reparaciones, etc.

En su realización deben participar todos los propietarios y para su modificación se requerirán los mismos requisitos que para su constitución.

Su realización y cumplimiento no perjudicará a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, salvo que fuesen informados de su existencia y contenido. Por lo anterior, es recomendable que los Estatutos se inscriban en el Registro de la Propiedad.

Todo el mundo tiene que respetar las normas de la Comunidad.

Todo propietario de una vivienda en régimen de propiedad horizontal tiene inherentes una serie de deberes y obligaciones, entre otros:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Aunque lo recomendable es firmar el contrato de compraventa directamente en un documento público (escritura ante notario), es frecuente que el comprador y el vendedor formalicen previamente la compraventa mediante la firma de un contrato privado, dónde también se establece quién se hará cargo de los gastos e impuestos que origine la operación. Ten en cuenta que el mero hecho de firmar un contrato privado de compraventa no te convierte en propietario de la vivienda hasta que no se firme.

Los precontratos son la antesala de los contratos privados de compraventa. El origen de los pre-contratos está en que mientras se redacta el contrato definitivo, con todas su cláusulas y particularidades, se firma un pre-contrato de intención de obligaciones y derechos entre ambas partes.

En el contrato deben figurar los siguientes datos:

• Los nombres completos de ambas partes.
• La descripción exacta de la finca que se vende: situación, medidas de la vivienda y otros, como terraza, piscina, trastero o garaje.
• El estado de cargas, en caso de que las tenga.
• El precio total de la casa.
• La cantidad que entregas como señal en ese momento y que se descontará del total pactado.
• La fecha en que se realizará la escritura pública ante notario (o el tiempo mínimo y máximo en que tendrá que realizarse).
• Los plazos de entrega de las cantidades restantes hasta la totalidad (o la fecha en que se entregará el resto de una vez, normalmente en el acto de la firma de la escritura).
• La fecha en que te entregarán las llaves de la casa.

El primer contrato que se suele firmar, es de arras o señal. Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención uno de comprar y el otro de vender. Es muy importante, ya que éste viene a ser una transcripción de lo firmado con anterioridad.

Contrato de arras o señal es el contrato privado, por el cual tú te comprometes a comprar la vivienda en un periodo determinado o si no pierdes la señal, y el vendedor se compromete a venderte la vivienda durante ese periodo o te tendrá que indemnizar con el doble del importe de la señal. La cantidad de la señal se descontará del precio total de la vivienda.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes.

• Arras confirmatorias: Es una cantidad que se entrega anticipadamente como parte del precio de la vivienda. Con esta señal se confirma que existe voluntad de cumplir el contrato de compraventa. Si el vendedor o el comprador se echa atrás el otro le puede exigir el cumplimiento en los tribunales, aunque normalmente no se llega a ese extremo dado que la sentencia puede demorarse años.
• Arras penitenciales: Es el importe que tiene que pagar la parte que incumple el contrato. Si el que se arrepiente es el comprador tiene que renunciar a la señal entregada; si es el vendedor el que se echa atrás en la operación debe entregar al comprador esa cantidad multiplicada por dos.
• Arras penales Las dos partes se obligan a cumplir el contrato de compraventa y fijan por anticipado la indemnización de daños y perjuicios que deben pagar quien se eche atrás.
  Es difícil distinguirla de las arras penitenciales aunque los tribunales entienden que se trata de arras penales cuando se fijan solo para uno, bien sea el comprador o el vendedor.

La redacción de este documento es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que conlleva pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean compartidos.

Luego, con la intervención de un Notario se firma la escritura de la vivienda, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. La escritura pública proporciona garantías jurídicas al que compra y aporta validez frente a terceros. En la escritura debe constar quiénes son los contratantes -comprador y vendedor- descripción de la finca, la inscripción en el Registro del nuevo propietario, las cargas que tuviera, como por ejemplo la hipoteca, y el precio de la compraventa.

En la escritura deben constar todos estos detalles:

• Capacidad de los contratantes
• Descripción física de la finca
• Precio total de la compraventa
• Fecha de entrega de la vivienda
• Forma de pago: si éste es aplazado, debe indicarse la cantidad aplazada y fecha de vencimiento, expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses (deducibles del impuesto sobre la renta.)
• El título de adquisición y su inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor
• Cargas a las que está afecto el inmueble
• Situación arrendaticia
• Obligaciones fiscales
• Pago de gastos de comunidad
• Cláusulas penales: estas cláusulas penalizan de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor

El importe que quede pendiente de pagar por el comprador se debe entregar en este acto y por su parte, el vendedor deberá hacer la "entrega de llaves" hecho que se considera como la entrega de la vivienda que vende. l notario apunta la hora en la que se hace la Escritura. Desde ese momento el comprador es el nuevo propietario.

En el momento de la firma del contrato el vendedor deberá entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada en esta cláusula. En el caso de existir alguna modificación no previsible durante la construcción de los pisos que suponga incremento del precio, esto deberá ser comunicado al comprador, quien podrá dar o no su conformidad. Si el comprador quisiera hacer algún tipo de reforma, ésta deberá estar convenientemente documentada en contenido, precio y plazo de entrega.

Hay ocasiones en que la venta de un inmueble se formaliza con un contrato privado. En estos casos el inmueble no se puede inscribir en el registro hasta que no se firme una escritura pública de compraventa. Recuerda que la inscripción en el registro es la que acredita y garantiza tu propiedad frente a terceros.

Después de firmar la escritura publica, se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el grado adecuado de seguridad jurídica y las garantías antes explicadas.
Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro.

Siempre que se adquiere una vivienda, hay que modificar el titular catastral de la misma. Debe realizar la declaración el comprador, aunque también puede presentarla el vendedor.

Esta debe presentarse en el plazo de dos meses a partir del día siguiente a la fecha de la escritura pública, rellenado el modelo de declaración correspondiente en la Gerencia Territorial del Catastro, Ayuntamiento o Delegación de Economía y Hacienda.